疫情之下，是什么使得世茂實力變得更強？

　　受疫情影響，2020年前兩月房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績普遍下滑。但有些明星房企，卻抓住了提升內(nèi)實力的機會，把自己的戰(zhàn)斗力，提升了一到兩個段位。這些房企，很有機會在疫情之后，帶動行業(yè)實現(xiàn)新一輪的快速發(fā)展。

　　內(nèi)實力的提升，主要從融資和優(yōu)質資產(chǎn)的拓展兩個維度展開。一季度，正是融資成本較低的時間窗口，很多企業(yè)通過發(fā)債、配股等低廉的成本融資；一季度，也是低價獲取優(yōu)質資產(chǎn)的好時機，公開市場有大量的低溢價土地成交；非公開市場，中小企業(yè)因為經(jīng)濟波動變得更為脆弱，主動尋找行業(yè)頭部企業(yè)合作的意愿和動力變得更為強烈。

　　世茂房地產(chǎn)就很敏銳地把握住了擴充優(yōu)質資產(chǎn)和融資兩個機會。1月份，世茂和福晟召開了強強聯(lián)手的戰(zhàn)略合作品牌發(fā)布會，未來，雙方將在全國范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營等領域內(nèi)的戰(zhàn)略合作, 攜手實現(xiàn)雙方更高質量的可持續(xù)發(fā)展。另外，一季度世茂還抓住了關鍵的時間點，在恒升指數(shù)處于比較高的點位時，完成了配股，進一步充實了資本金。

　　競爭差距拉得更開

　　回顧今年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)與企業(yè)之間的差距，被拉得更開了。其中，一個重要的指標就是融資成本。

　　世茂抓緊有利時機，在恒生指數(shù)位于今年相對高位時，以每股配售價格29.58港元，配售1.58億股，市值約為50.71億港元，籌資46億港元。

　　這次低成本融資，不僅充實了世茂的資本金，擴大了資產(chǎn)規(guī)模。也為世茂優(yōu)化債務結構，保持良好的負債率指標，通過債務置換，達到降低綜合融資成本的目的。

　　更重要的是這些融資，還為世茂抓住市場機會， 擴充優(yōu)質土儲奠定了基礎。1月13日，世茂和福晟聯(lián)合召開的品牌戰(zhàn)略合作發(fā)布會，成立世茂福晟合作平臺，就被市場看好是一筆非常不錯的買賣。

　　未來，世茂將以自身良好的財務信用，優(yōu)秀的運營能力，提升福晟旗下開發(fā)項目的運營效率，降低后者項目開發(fā)的財務成本。

　　世茂集團執(zhí)行董事、財務管理中心負責人湯沸此前告訴和訊房產(chǎn)，世茂對現(xiàn)金流管理有著極為嚴苛的要求，無論是下屬公司的拿地，還是同其他企業(yè)的合作開發(fā)，都會對項目的變現(xiàn)能力等有精確評估。

　　在這樣嚴苛的管理制度下，盡管世茂2019年獲取了很多合作項目，增加了大量土儲，但財務表現(xiàn)卻越來越好。2019年上半年在新增了超過2500億元貨值的土儲之后，世茂的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入接近百億元。

　　也正是嚴密的財務風控，世茂才能通過公開市場發(fā)行，獲得同期行業(yè)內(nèi)的最低融資利率。同時，世茂也持續(xù)獲得了更多機構的認可。

　　2020年3月19日晚，華創(chuàng)證券發(fā)布研報，首次覆蓋世茂，給予強推評級，目標價31.79港元。華創(chuàng)證券預測公司2019-21年每股收益分別為3.41、3.90和4.68元，并按照NAV折價35%給予目標價31.79港元，對應2020年PE7.3倍，首次覆蓋、并給予“強推”評級。

　　此前，興業(yè)證券(601377,股吧)于2月27日發(fā)布研報稱，世茂房地產(chǎn)具備優(yōu)質的土地儲備結構，可以保持領先的銷售規(guī)模和增速；同時公司兼顧持有和周轉，投資物業(yè)運營經(jīng)驗豐富回報穩(wěn)定，強現(xiàn)金流管理財務政策穩(wěn)健，綜合實力強勁。首次評級覆蓋世茂房地產(chǎn)給予“買入”評級，目標價36港元，基于2019/2020年10倍和8倍PE，較公司的NAV折讓8%，較當前股價還有33%的上升空間。

　　升級產(chǎn)品推動業(yè)績增長

　　充裕的資金，讓世茂房地產(chǎn)在新冠疫情暴發(fā)之際，有了更強的應變能力。

　　3月16日，國家統(tǒng)計局公布了2020年前2月全國房地產(chǎn)行業(yè)的各項數(shù)據(jù)：2020年1-2月，商品房銷售面積同比下降40%，新開工面積與土地購置面積增速也均大幅下滑，各指標全線進入歷史低點，標志新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場造成明顯沖擊。在此影響下，開發(fā)投資額增速累計同比由增轉跌至16.3%，創(chuàng)近20年新低。

　　2020年1-2月，受到疫情影響全國新房銷售表現(xiàn)全線下滑，整體來看前2月商品房銷售面積僅8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。自疫情暴發(fā)以來，全國多地紛紛叫停項目開盤、線下銷售業(yè)務，普遍預期前2月新房銷售將會斷崖式下跌，跌幅恐將在70%以上，目前來看，行業(yè)銷售規(guī)模跌幅遠好于預期。

　　相比而言，世茂的業(yè)績表現(xiàn)要好于行業(yè)整體。據(jù)世茂房地產(chǎn)最新公告顯示，2020年1-2月份世茂房地產(chǎn)累計合約銷售額為人民幣167.1億元，累計合約銷售面積為958,713平方米，較去年同期分別略有下降，降幅遠低于行業(yè)平均水平，而且在克而瑞公布的1-2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售最新排名上，世茂依然位列行業(yè)前十。

　　由于歷年來，世茂一季度的銷售額均為年度最低的一個季度，2019年僅占到全年的15%，因此盡管世茂的銷售額因疫情影響，略有下滑，卻不足以推斷全年業(yè)績表現(xiàn)。

　　尤其是因為疫情積壓的購房需求，將大概率在未來的幾個月出現(xiàn)“需求回補”，其中高品質住宅將尤為受益。

　　在疫情期間，世茂大幅提升產(chǎn)品力：針對疫情展現(xiàn)出的新訴求，推出“抗疫新品”；在服務力維度，世茂服務亦在本次疫情的考驗中展現(xiàn)出了很好的社區(qū)管理能力，依托智能科技提供了不少創(chuàng)新的便民體驗。

　　優(yōu)質的產(chǎn)品力及創(chuàng)新的服務力，在疫情結束后，將有機會成為世茂提升銷售業(yè)績及溢價的關鍵優(yōu)勢。

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