經(jīng)歷了”黑天鵝”事件 新城控股被貼上了“能抗風(fēng)險(xiǎn)”標(biāo)簽

　　這兩年的全球經(jīng)濟(jì)，“黑天鵝”事件層出不窮。從中美貿(mào)易戰(zhàn)，到新冠肺炎，再到油價(jià)暴跌，美股多次熔斷，每一次都給投資者帶來巨大的損失。變得越來越保守的投資者，開始尋求那些更有能力抗風(fēng)險(xiǎn)的上市企業(yè)，作為投資標(biāo)的。而在A股市場(chǎng)，有一家上市房地產(chǎn)企業(yè)被認(rèn)為具備了極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　這家企業(yè)的名字，叫做新城控股(601155,股吧)（SH601155）。去年7月，這家企業(yè)曾經(jīng)經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)少有的“黑天鵝”事件。但僅僅不到一年時(shí)間，就已經(jīng)逐步恢復(fù)到之前的水平。而且，新增項(xiàng)目土儲(chǔ)質(zhì)量變得更高，公司的凈負(fù)債率也已經(jīng)降低至行業(yè)最低，雪球的一位用戶在今年三四月份曾對(duì)新城控股旗下商場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)出租率僅僅只有4%的下降。連新冠疫情都打不垮的新城控股，顯然比其他上市企業(yè)有更強(qiáng)的應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的能力。

　　“黑天鵝“事件后快速恢復(fù)

　　去年七月，新城控股曾遭遇了導(dǎo)致股債雙殺，股價(jià)連續(xù)多日跌停的“黑天鵝事件“。當(dāng)時(shí)，傳言滿天飛，公司三季度的融資規(guī)模也較去年上半年有所減少，加上公司賣出了一部分項(xiàng)目股權(quán)，當(dāng)時(shí)輿論都不太看好新城控股的發(fā)展前景。

　　然而，出人意料的是，新城控股很快從類似“珍珠港股事件“那樣的巨大打擊中恢復(fù)，用不到一年的時(shí)間，就把戰(zhàn)斗力恢復(fù)到事件發(fā)生之前。

　　今年5月和訊房產(chǎn)曾根據(jù)2019年年報(bào)，對(duì)A股和H股上市的百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)圍繞單項(xiàng)及綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行排序，結(jié)果在財(cái)務(wù)健康、經(jīng)營能力、運(yùn)營效率、凈資產(chǎn)負(fù)債率等方面，新城控股均排名三甲以內(nèi)，而在有息負(fù)債增速等負(fù)面評(píng)價(jià)指標(biāo)上，則靠末尾，大多數(shù)排名都要好于往年。

　　尤其是新城2019年的凈負(fù)債率只有16%，這就為公司在今年擴(kuò)大直接融資規(guī)模創(chuàng)造了重要條件，并因此獲得了更多更低成本融資的渠道。

　　3月4日，新城曾經(jīng)發(fā)布公告，新增融資規(guī)模不超過等額300億元（含境外等值外幣），成為新城控股自B轉(zhuǎn)A以來最大的直接融資額度。

　　當(dāng)月，新城曾發(fā)行一筆6億元的公司債券，最終發(fā)行票面利率僅5.1%。而根據(jù)克而瑞對(duì)80家房地產(chǎn)企業(yè)的融資監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)行業(yè)平均融資成本已經(jīng)達(dá)到7.47%。

　　除了凈負(fù)債率得到改善，低成本融資渠道大面積拓寬外，新城的現(xiàn)金流也有非常不錯(cuò)的改善。新城控股的母公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額由去年同期的流出21.94億元，減少為流出7.04億元。

　　財(cái)務(wù)質(zhì)量的改善，為公司今年在疫情爆發(fā)后，在土地市場(chǎng)“抄底“多幅優(yōu)質(zhì)地塊創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

　　加碼投資端：大規(guī)模補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

　　克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，新城在今年前5月新增土儲(chǔ)累計(jì)貨值達(dá)到793.5億元，位列榜單的前十強(qiáng)。

　　受新冠疫情影響，今年房地產(chǎn)企業(yè)的拿地普遍偏向保守。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-4月百強(qiáng)房企整體拿地銷售比為0.35，回升至2019年均值。值得一提的是，新城控股前四月拿地銷售比為0.41，超過行業(yè)平均水平，可見其整體投資力度在加碼。

　　克而瑞榜單分析指出，新城控股投拓節(jié)奏加快且拿地更偏好核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊，因此新增貨值增長顯著；同時(shí)，投資金額穩(wěn)步增長與其近期聚焦一二線策略密切相關(guān)，例如4月份接連在北京、蘇州、天津等重點(diǎn)一二線城市拿地。

　　此后的5月，新城又在上海、天津、蘇州等重點(diǎn)城市進(jìn)一步增加了土儲(chǔ)。和去年同期相比，上述土儲(chǔ)的質(zhì)量更高。

　　克而瑞榜單還指出，整體而言，前4月部分新增土儲(chǔ)仍然能夠在今年形成有效的貨值補(bǔ)充。因此，對(duì)于目前拿地較為積極、拿地力度較大的公司例如新城控股而言，在保證去化率的情況下，充足的新增土地儲(chǔ)備將進(jìn)一步有力支撐其全年業(yè)績。

　　興業(yè)證券(601377,股吧)最新研報(bào)指出，從4月份經(jīng)營表現(xiàn)來看，新城控股的銷售持續(xù)恢復(fù)，拿地力度大幅提升，4月拿地金額占銷售金額的比重為81.0%，單月投資力度明顯加強(qiáng)。該研報(bào)還指出，公司凈負(fù)債率大幅下降，在手現(xiàn)金充裕。截至一季度末，持有貨幣資金為528.6億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債250.3億元，短期償債倍數(shù)為2.1倍。4月公司還成功發(fā)行5億元半年期公司債，票面利率為4.28%。充裕的現(xiàn)金和暢通的融資渠道，將為新城控股后續(xù)在土地市場(chǎng)的投資動(dòng)作提供堅(jiān)實(shí)保障。

　　投資者：股價(jià)太過被低估

　　去年7月以后，新城控股新任董事長王曉松帶領(lǐng)新城從現(xiàn)金流、戰(zhàn)略布局方面入手，調(diào)整修復(fù)，并提出未來長期收益主要來自商業(yè)。逐漸將新城控股的運(yùn)營帶回正軌。

　　一些長線型的投資者開始長期戰(zhàn)略持有新城控股。比如，今年一季度，新城控股的“十大流通股東名單”上，新進(jìn)了“前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司-分紅保險(xiǎn)產(chǎn)品華泰組合”。

　　雪球上，認(rèn)為新城股價(jià)低于實(shí)際價(jià)值的聲音也多了起來。有投資者在新冠疫情發(fā)生后，主動(dòng)調(diào)研了新城控股旗下的吾悅廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)出租率并未受到影響，依然能達(dá)到95%。有人由此提出公司的估值，應(yīng)該以華潤置地、龍湖集團(tuán)這些持有大量物業(yè)的綜合型房地產(chǎn)企業(yè)來對(duì)標(biāo)衡量。

　　這位投資者提到了美國的西蒙地產(chǎn)，認(rèn)為新城的對(duì)標(biāo)物應(yīng)該是這樣的企業(yè)。以華潤置地和龍湖集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)公司的凈利潤達(dá)到200億時(shí)，PE值可以達(dá)到10倍。

　　“而新城今年會(huì)達(dá)到170億左右，明年就會(huì)達(dá)到200億左右凈利，我想市場(chǎng)早晚會(huì)糾偏，對(duì)它的估值體系的標(biāo)準(zhǔn)。”上述投資者說。

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